En el contexto actual de incertidumbre económica, la búsqueda de rentabilidad a través de inversiones alternativas sigue acaparando el interés de los inversores. Así, la búsqueda de activos y estrategias que estén descorrelacionados con los activos tradicionales tiene un valor capital.

En este sentido, la reciente pandemia y sus consecuencias han puesto en el punto de mira el negocio de las herencias vacantes. La compraventa de derechos hereditarios no es algo novedoso, pero es cierto que, tras el Covid, ha despertado la atención de un mayor número de inversores.

En España se certifican más de 400.000 muertes al año, de las cuales entre un 3-5% no presentan herederos reconocidos.

La adquisición de un derecho hereditario otorga el acceso a los activos y los pasivos de una persona cuando esta fallece. Adicionalmente, se denominan “herencias vacantes” a aquellas herencias que están pendientes de tramitar, bien porque no se logra encontrar a los herederos o bien poque nadie las reclama.

Estos derechos permanecen, por tanto, en una especie de «stand by», a la espera de ser asignados. En otros casos, los herederos no tienen noticia del fallecimiento por falta de contacto o viven lejos de la persona fallecida, lo que dificulta las notificaciones y los trámites legales necesarios.

En este contexto, a finales de 2021, Alaluz Capital lanzó su primer fondo enfocado en la inversión en herencias vacantes y destinado a clientes profesionales o a aquellos que la legislación del país en el que residan permita invertir en un RAIF. Este fondo está dirigido a clientes profesionales o a aquellos a los que la legislación del país en el que residen les permite invertir en un RAIF.

Para este vehículo, el ámbito geográfico de distribución es muy ambicioso. Para este vehículo el ámbito de distribución geográfico es muy ambicioso por lo que se ha optado por constituir un RAIF (Reserved Alternative Investment Fund) en Luxemburgo – ALX Hereda- SCA SICAV RAIF (el Fondo).

Alaluz Capital es una sociedad gestora regulada por la CNMV, con una dilatada experiencia en la gestión de fondos alternativos de derecho luxemburgués y español. La empresa cuenta con una amplia experiencia en la gestión de vehículos alternativos con arreglo a la legislación luxemburguesa y española.

Dada la singularidad del activo, Alaluz Capital cuenta con el despacho de genealogistas, Grupo Hereda, que da soporte a la gestora en el proceso de tramitación y búsqueda de las herencias vacantes. Grupo Hereda (asesor de inversiones del Fondo) tiene más de 20 años de experiencia gestionando derechos hereditarios en España. La administración y la custodia de los activos del Fondo recae en TMF Group en Luxemburgo, mientras que Deloitte en Luxemburgo desempeña la auditoria anual del Fondo. Las motivaciones para que una herencia quede vacante pueden ser de distinta naturaleza:

• El causante de esa herencia no dejó testamento y, por tanto, se trata de una herencia intestada. En estos casos, el Estado llama a suceder a los herederos según el orden marcado por la ley.
• Exista testamento y se conozca la identidad de los herederos, pero no sea posible localizarlos bien por distanciamiento familiar entre el heredero y el causante o entre coherederos, o bien por dificultades de localización geográfica, dificultando con ello la comunicación.

Por otro lado, los herederos pueden tener un gran incentivo a vender los derechos hereditarios a un descuento significativo por:

• Falta de liquidez: el proceso de tramitación es oneroso (obligaciones tributarias, gasto en abogados, …).
• El procedimiento de adjudicación es largo (entre 18 y 24 meses) y la operativa no es sencilla, particularmente si no hay experiencia previa.
• Conflictos con otros herederos: normalmente suelen existir varios herederos, que en ocasiones ni se conocen, pueden surgir disputas y disrupciones en la unidad familiar.
• Desafección emocional con la masa hereditaria: en la mayoría de los casos, los herederos prefieren recibir efectivo antes que un activo sobre el cual no tienen ningún interés o con el que no se sienten ligados afectivamente.

En este entorno, el Fondo compra los derechos hereditarios, fundamentalmente con subyacente de activos inmobiliarios, a un precio muy inferior a su valor de mercado (descuento del 60%-70%). A esto habrá que añadir todos los gastos y trámites necesarios para obtener la titularidad de los activos, principalmente inmobiliarios, y su posterior venta en el mercado.

El proceso de gestión de los derechos de herencia consta de cuatro estadios:

1. Investigación y búsqueda: comprende la búsqueda y localización de las potenciales herencias vacantes a través de una red de agentes muy capilarizada a lo largo de toda la geografía española.
2. Tramitación: engloba la gestión legal y administrativa para llevar a cabo la adquisición y gestión de cada herencia. En esta fase, la experiencia del Grupo Hereda es fundamental para la realización de todo el proceso burocrático.
3. Selección y Gestión: Alaluz Capital selecciona los derechos de herencias más adecuados para la consecución de la estrategia de inversión del Fondo. Los principales criterios de selección son:
   1. -Tipo de subyacente (generalmente, al menos, un activo inmobiliario).
   2. % de herencia a adquirir.
   3. Número de herederos.
   4. Valoración de las posibles cargas.
   5. Periodo estimado de todo el proceso hasta su venta final en mercado.
4. Liquidación: En esta última fase se procede a la venta de los activos de la herencia y pago de las deudas asociadas a ella. El propósito último del Fondo no es la generación de rentas por la tenencia y gestión de inmuebles, sino la rotación de la cartera generando ganancias de capital.

Adicionalmente, el Fondo podrá invertir en otros activos relacionados con derechos hereditarios, como la compra de opciones sobre expedientes de herencias gestionados por Grupo Hereda o préstamos hipotecarios donde el deudor ya ha fallecido. Alaluz Capital seleccionará y valorará la adquisición de estos activos conforme a su idoneidad, considerando el perfil global de riesgo del Fondo.

La naturaleza de este fondo realmente aporta un elemento diferenciador respecto a otras estrategias, tradicionales o alternativas y, aunque es cierto que tiene cierta correlación con el mercado inmobiliario en España, el atractivo precio de compra (descuentos superiores al 60%) ofrece al Fondo una amplia flexibilidad y capacidad de maniobra frente a movimientos adversos en el mercado inmobiliario.

El Fondo tiene una comisión de gestión del 0,50%. En términos de rentabilidad, el inversor recibe el primer 7% que genere el Fondo, mientras que el resto se repartirá en un escalar creciente entre los inversores y la gestora, en concepto de comisión de éxito. En agregado, las expectativas iniciales de retorno estimado para los inversores se sitúan en el entorno del doble dígito.

Por lo tanto, incluso en un momento de crisis de mercado, el Fondo presenta un notable margen de maniobra para vender las propiedades con descuentos significativos y rotar la cartera, obteniendo beneficios. Las características de este negocio hacen que exista muy poca correlación con los mercados de capitales tradicionales, lo que facilita que el Fondo actúe como valor refugio en momentos de incertidumbre.

Para información adicional del Fondo o cómo suscribir escribir a contacto@alaluzcapital.com